전월세 임대차 계약을 체결할 때 등기부등본이 깨끗하다는 이유만으로 안심하는 것은 위험합니다. 계약 체결 직후부터 잔금 지급 및 전입신고 당일 사이, 또는 보증보험 가입 과정에서 발생하는 허점을 노린 전세사기 수법이 다양해지고 있기 때문입니다.
누구도 믿지마라! 나만이 지킬수 있다!
법적 분쟁 발생 시 임차인의 보증금을 안전하게 보호하고 당사자 간 합의 내용을 명확히 하기 위해서는 임대차 계약서 작성 시 ‘안전 특약 문구’를 반드시 기재해야 합니다. 전월세 계약 시 계약서에 반드시 넣어야 할 핵심 특약 문구와 실전 체크리스트를 정리합니다.
1. 전세사기 위험을 차단하는 4대 필수 특약 문구
계약서 작성 시 아래 문구를 특약란에 명확히 기재하여 임대인의 불법적인 권리 침해나 보증금 미반환 리스크를 사전 차단해야 합니다.
| 구 분 | 위험 상황 | 계약서 기재 권장 특약 문구 |
|---|---|---|
| 대항력 확보 | 잔금 당일 임대인의 기습 근저당 설정 | “임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재 등기부등본 상태를 유지하여야 하며, 근저당권 설정 등 타 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다.” |
| 보증보험 가입 | HUG/HF 보증보험 가입 거절 문제 | “임대인 또는 임차주택의 하자로 인하여 전세보증금 반환보증 가입이 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 및 잔금 전액을 즉시 반환한다.” |
| 임대인 변경 | 매매로 인한 임대인(집주인) 교체 | “임대인은 본 임대차 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우, 미리 임차인에게 통지하여야 한다. 신규 임대인의 세금 체납 등으로 보증보험 가입 불가 시 계약을 해지할 수 있다.” |
| 체납 세금 확인 | 국세·지방세 체납으로 인한 경매 위험 | “임대인은 잔금 지급 전까지 국세 및 지방세 완납 증명서를 제시하여야 하며, 미납 세금이 확인될 경우 임차인은 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 수 있다.” |
2. 잔금 지급 전후 단계별 필수 점검 사항
특약 문구 기재와 더불어 계약 체결부터 입주 직후까지 단계별로 서류를 확인하고 대항력을 갖추는 과정이 병행되어야 합니다.
[전월세 계약 대항력 완성 3단계]
1. 계약 체결 전 ➔ 등기부등본 갑구/을구 확인 (소유자 일치 여부, 근저당 및 가압류 확인)
2. 잔금 지급 당일 ➔ 등기부등본 재발급 확인 + 확정일자 부여 및 전입신고 완료
3. 입주 후 ➔ 전세보증금 반환보증(HUG, HF, SGI) 가입 신청 완료
- 전입신고 효력발생 시점 숙지
- 주택임대차보호법상 전입신고 및 확정일자의 효력은 신고 당일 24시(다음 날 0시)부터 발생합니다. 반면 금융기관의 근저당권 설정은 등기 당일 즉시 효력이 발생하므로, 잔금 당일 임대인이 대출을 받지 못하도록 대항력 관련 특약을 반드시 넣어야 합니다.
3. 계약 체결 시 유의해야 할 추가 점검 포인트
- 대리인 계약 시 위임장 제출 여부: 집주인 본인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 인감도장이 날인된 위임장, 인감증명서(최근 3개월 이내 발급), 임대인 본인과의 통화 기록 및 대리인 신분증을 반드시 확인해야 합니다.
- 계약금 및 잔금 송금 계좌: 모든 임대차 관련 자금은 반드시 등기부등본상 소유자(임대인) 명의의 계좌로만 입금해야 하며, 현금 전달이나 대리인 계좌 입금은 피해야 합니다.
- 건축물대장 확인을 통한 위반건축물 점검: 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 위반건축물은 전세자금대출 및 보증보험 가입이 거절될 수 있으므로 정부24를 통해 건축물대장을 사전에 확인해야 합니다.
전세사기 예방의 핵심은 계약 전 철저한 등기부등본 검증과 함께 임차인의 권리를 보호할 수 있는 구체적인 특약 문구를 계약서에 명시하는 것입니다. 제시해 드린 특약 문구를 활용하여 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.
